不動産売却注意点

不動産売却の注意点

不動産会社に売却活動をお願いする際には3つの契約体系があり、それぞれにメリット、デメリットがあります。
 そんな不動産の媒介契約を整理してみました。

媒介契約の種類

 

不動産媒介契約の種類

 1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、お願いした不動産会社1社にしか不動産の売却を依頼できない契約です。
 この契約の場合は、自分で知り合いなどの相手方を探してきても仲介手数料が発生します。
 契約を結んだ不動産会社は売り主に対して一週間に1回の売却活動の報告義務があります。

 

 2.専任媒介契約
 専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じように、1社にしか依頼できませんが、専属専任媒介契約と違い、自分で取引相手を探してきた場合は、
仲介業者を間に入れなくても取引は可能です。この場合は仲介手数料を支払う必要がありません。
 契約を結んだ不動産業者は売り主に対して2週間に1度売却活動の報告義務があります。
 専任媒介契約のメリットは、内覧などの時、?業者が一本化されており、
調整などを業者に任せられる事や自分の会社としか契約をしていませんので、やる気になってくれる可能性が高い事です。
 デメリットとしては、不動産業者が自社で売り主からも買主からも仲介手数料を貰おうと考えると、広告量が減ってしまったり、する事も考えられます。

 

 

 3.一般媒介契約
 一般媒介契約は、複数の不動産業者さんに同時に依頼できる契約で、不動産業者は売り主への報告義務はありません。
 デメリットとしては、不動産業者からみると他社にも依頼しているという事になるので、モチベーションが上がらない可能性があったりします。 

 

 不動産媒介契約にも色々な種類がありますが、少しでも不動産を高く売ろうと思ったら、スマイスター等を使って、色々な業者からの査定を取ってみるのも良いでしょう。

 

信頼できる不動産業者を選びたいなら

 このサイトを見に来てくれている貴方は、不動産を売ったり、住み替えたり、買おうと思っている人だと思いますが、住み替えにしても売却にしても、個人的にはやはり信頼できる不動産業者を選ぶことが、不動産取引を成功させる重要なファクターだと思います。
 問題は、どうやって選ぶのか。
 もしも売却なら、個人的には、スマイスターなどを使って色々な業者さんに査定依頼を行って、ある程度の相場を掴んでから売却活動を行います。業者さんを知らないと、選ぶ以前の問題ですし。
 また、不動産業者選びは、自分に合った不動産業者というのもターゲットになってきます。

 

 希望エリアで不動産業者を探すとき、規模などをどうしても気にしてしまうのも普通にあると思いますが、CMをバンバンうっている業者にするのか、地元の中堅会社にするのか等々。迷ってしまいますね。
 いわゆるブランド系の大手の場合は、物件紹介や契約までの手順が分かりやすくなっていたり、提携ローンがあったり、独自の保証制度があったりするので、それはそれで結構魅力的だったりします。
 また、系列会社が他地域に店舗を構えていたりするので、地方への住み替え等にも便利。
 もっとも、フランチャイズ方式のお店を運営している所も有るので、こちらは地元の不動産業者が看板を借りて運営していたりするところもかなりあります。

 

 あまり知られていないというか、無名の不動産業者でも、地元でしっかり、長く営業している所なら流通量も情報のオンライン対策もしっかりされている所が多いです。
 また、スマイスターなどの一括査定サイトを使うと、色々な業者が出てきますが、加盟しているという事で一定のふるいに掛けられているという考え方も出来ると思います。
 いずれにせよ、熱心で親切な営業担当者に当たれば不動産売却は成功に近づいたと言えるでしょう。

 

 一定の水準の会社を選んだら、次は営業マン。
 営業マンにはこちらの売却の条件をしっかりと聞いてくれる人を選びたいところです。
 また、売却条件などでのメリットやデメリットなどをしっかりと教えてくれたり、その対処法を考えてくれる人。
 質問に誠意をもって答えてくれる人、地域の事を良く知っている人、決断をこちらが決めるまでせかせない人などの人が良いかと思います。
 もちろん、貴方が売ろうとしている物件を売るノウハウを持っている人であることが前提になってきますが。

 

 

不動産業者の信頼度チェック


 あくまで個人的な話ですが、まず、業者としても免許更新回数をチェックします。
 宅地建物取引業の免許は、5年に一度更新があります(1996年以前は3年ごと)ので、更新のたびに()の中の数字が一つ増えます。
 この数字が大きいと、長く営業している事になります。
 ただし、知事免許から国交大臣免許に切り替わった時などは番号が最初からになりますので注意が必要です。
 なお、知事免許と国交大臣免許の信頼性は同じです。業者が都道府県境をまたいで展開している時は国交大臣免許、同一都道府県内の時には都道府県知事免許になります。

 

 業者名簿を調べる
 業者名簿は、都道府県の宅地建物取引業の担当課で、無料で閲覧できます。ここで、業者の経歴や、営業実績、処分状況などをチェックできます。トラブルがある業者は避けたいところですね。

 

 手付金の保全措置をチェック
 手付金を契約前に支払う事になる訳ですが、手付金を支払った後に不動産会社が倒産しても、銀行や保険会社などが手付金を支払ってくれるかどうかも確認しておきたい。
 また、万一に備えて、手付金はなるべく少ない方が無難かもしれません。

 

売買契約前の準備

 契約書は、通常は仲介する不動産業者さんが売り主・買い主さんの希望、条件を調整しながら作って行くと思いますが、契約前に案ができますので、事前に見せてもらいましょう。
 PDFで送ってもらうなどして確認しておくと、契約書の中身について質問しやすくなります。
繰り返す様ですが、不動産取引は高額な売買ですから、後々後悔やトラブルがないようにじっくりと契約書案には目を通しておきたいところです。
 忙しくて時間の都合が取れない時なども、なんとか時間をつくって契約書には目を通しておきたいところです。
 実際に不動産売買の契約をした人ならわかると思いますが、大抵は緊張して、契約当日は細かい確認ができなかったりすることが多いと思います。
 また、人によっては契約する時点で契約書を見ても、「こちらは素人だから」などと気後れしてしまって何も言えなかったりするので、やはり事前に目を通しておく方が良いでしょう。

 

 つぎに、付帯設備の確認もしっかりと行っておきたいところです。
 売る側からすると、ついついそのまま引き渡したり、照明を外してしまったりしがちですが、引き渡したエアコンが故障していたり、あてにしていた照明を持って行かれたとトラブルになるケースもあるようです。

 

 今現在住んでいるならば、家の設備については壊れていないことが多いかもしれませんが、既に空き家にしている場合は、引っ越し前は壊れていなかったのに、引き渡したら壊れていた・・などというケースもあるようです。
 引き渡す前には、壊れている〜壊れそう〜壊れかけだから家主としても責任とれない〜今は付いているけれど、引き渡しまでに外します・・まで、売主として早い段階で買主さんに知らせておくほうが無用なトラブルを避ける事が出来るかもしれません。
 こうした設備関係の状況と引き継ぎ事項を付帯設備の確認ということで、書面に残しておくと、後々安心です。

 

 また、季節的に限定されている時期にしか使わない設備も確認しておきましょう。
 床暖房などは、通常冬しか使わないですから、調子が悪いことに気が付かないことも多いと思います。

 

不動産買取はどんな時に

 不動産買取は、普通に不動産売買を仲介で行う人には縁がない話ではありますが、売り急いでいたり、現金をなるバク早く欲しい人などには重宝する方法だとも言えるかもしれません。
 不動産買取が敬遠される最大の理由は、やはり通常の仲介よりも安くなってしまうという事が挙げられると思いますが、そもそも、買取の場合、どうして安くなってしまうのでしょう。
 買い取った不動産は、利益を乗せて手直しをして不動産業者が売却する事になるので、その利益分の確保と、万一売れなかった時の事を考えて、買取を行うために、どうしても安くなりがちという事になります。

 

 そんな買取業者に売るメリットは、実は他にもあります。
 それは、買取をして貰うとプロの不動産業者が買主になりますから、後から不具合が生じても「おたくプロでしょう」という話になって、通常は瑕疵担保責任を免れる事になるので売った後の心配が激減するのです。
 一般的には仲介で売却する場合は瑕疵担保責任が発生しますから、精神的な負担が全然違ってくるわけです。
 こんな買取ですが、少しでも高く買い取ってもらう方法はどのようなものがあるのでしょうか。
 色々な考え方があると思いますが、まず不動産売却一括査定サイトなどを使って売却額を査定してもらって、その金額をおさえてから買取査定に出してみると、どのくらいの差があるのかが分かります。

 

 これをすると、仲介で売る価格と買取の価格のおよその感覚が理解できます。
 もちろん、査定額で絶対に売れるという訳でもありませんから、この辺は慎重さが必要になりますけれど。
 また、普通に不動産売却一括査定をお願いしてから売却活動に入り、万一売れなかったら不動産買取へのお願いをけんとうしてみるのも良いでしょう。

 

 

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ここに書いているのは個人的な意見・感想等です